Los datos sobre propiedad residencial en Mallorca correspondientes a 2025, elaborados a partir de la Dirección General del Catastro en un estudio del geógrafo Antoni Marcús, sitúan a Capdepera como uno de los municipios más tensionados de la isla. Según este análisis, el 38,14% de las viviendas del municipio está en manos de propietarios extranjeros, una cifra que lo posiciona entre las más elevadas de Baleares.
Marcús, geógrafo de formación, exconsultor en urbanismo durante más de dos décadas y exprofesor asociado en la Universitat de les Illes Balears, ha centrado su estudio en desmontar una idea muy extendida: que el problema de la vivienda responde únicamente a una falta de oferta. Su conclusión es clara: “el problema no es la cantidad de viviendas, sino su uso”.
En el caso de Capdepera, los datos encajan plenamente en ese diagnóstico. La elevada presencia de vivienda en manos extranjeras, sumada al peso de las segundas residencias y usos no habituales, contribuye a reducir la oferta real disponible para residentes. “Cuando tienes porcentajes elevados de vivienda que no se destina a residencia principal y además una fuerte presión de demanda externa, el resultado es previsible: menos oferta efectiva para vivir y precios más altos”, explica el propio Marcús.
El municipio forma parte de un patrón territorial muy definido en Mallorca. Mientras el interior mantiene niveles bajos de propiedad extranjera —con cifras en muchos casos por debajo del 5%—, las zonas costeras con fuerte atractivo turístico concentran los valores más elevados. En este grupo, Capdepera comparte escenario con municipios como Andratx (45%), Calvià (42%), Fornalutx (41%) o Santanyí (35%), consolidando una franja litoral altamente internacionalizada.
Desde una lectura geográfica, el caso de Capdepera responde a factores estructurales: su condición de destino turístico consolidado, con núcleos como Cala Rajada o Canyamel muy demandados por el mercado europeo, y un parque inmobiliario históricamente vinculado a la segunda residencia. Esta combinación ha generado una presión sostenida que impacta directamente en el acceso a la vivienda.
El estudio también pone el foco en un elemento clave: el crecimiento del parque residencial no se traduce necesariamente en mayor disponibilidad para vivir. “El parque de viviendas ha crecido más que la población, pero eso no se ha traducido en más vivienda disponible”, señala Marcús, apuntando a un incremento de viviendas no principales y vacías frente a un estancamiento de la vivienda habitual.
En este contexto, el geógrafo advierte de que sin medidas estructurales el problema puede agravarse: “sin cambios incómodos, la falta de vivienda se cronificará”. Entre las posibles vías de actuación, plantea el debate sobre el uso de la fiscalidad como herramienta para reorientar el mercado: “la fiscalidad no es una venganza, es una señal”, afirma, defendiendo que el sistema actual, en muchos casos, favorece que las viviendas salgan del circuito residencial.
Asimismo, se muestra prudente ante soluciones simplistas como la liberalización de suelo: “construir más no garantiza nada si no se cambia para quién y para qué se construye”, alerta, subrayando el riesgo de que nuevas promociones acaben reforzando el mercado de segunda residencia o de alto nivel.
El caso de Capdepera, con ese 38% de vivienda en manos extranjeras, refleja con claridad un modelo en transformación, donde el equilibrio entre atractivo turístico, inversión exterior y acceso a la vivienda para la población local se ha convertido en uno de los grandes retos de presente y de futuro.
